房产投资哪个城市强？最重要的是看基本面

01

三四线城市市中心开始降价

最近一段时间，网上不断出现各地楼盘因降价销售而遭遇前期业主不满事件。在频频发生的这些事件背后，我们真正需要了解的是未来房价的走势。

在这些降价楼盘中，上饶的碧桂园信州府项目造成的影响力比较大。虽然已经过去一段时间了，但人们还在争论问题的出现是谁的过错。

事实上，我认为该事件最值得挖掘的价值并不在哪方对错，而在项目背后折射出的房产投资的关键所在。

也就是说，我们究竟应该在什么样的城市进行房产投资？

资料显示，上饶人口676万人左右，人均GDP不到2万元，属于实力较弱的三四线城市。

信州府项目坐落于信江河畔，上饶市信州区三江核心城央区位，坐拥顺利大桥、上饶大桥，交通便利，享万达繁华商业配套，毗邻大学城，是碧桂园进驻上饶主城区的项目，项目规划花园洋房，小高层，高层产品为主，为缔造上饶首席智慧人文社区而来。

像这样位于城市CBD，又是河景房的项目，一期售价只要1万，和周边中等小区比，性价比还算不错的，而且像碧桂园这样的大房企，肯定要考虑品牌溢价，综合起来这个房价并不算贵。

但就是这样的楼盘，二期遇到了市场前景不好，房企回款压力加大的背景，降价到7000出售。

这说明什么？说明上饶整座城市的房价已经处于下行区间。

与上饶接壤的景德镇市，也发生了相似的一幕。10月2日40多个业主集体围堵景德镇某楼盘售楼处，要求退房。根据业主介绍，现在房价一天一个样，之前销售人员保证房价不会跌，没想到前一天晚上买的房，第二天早上房价就跌了，而且房子是预售的还没有封顶，就卖给了客户。

目前景德镇前期楼盘去化并不好，商品房库存较高，而最近一批新盘的推出，又加剧了库存的压力。

不只如此，中原研究院统计数据显示，黄金周期间，全国多城楼市成交遇冷。其中，三线城市新房成交同比下降51.5%，跌幅最大的扬州，跌幅超过90%。可以看出，一些实力较弱的三四线楼市，在这波行情中，受影响是非常大的。

02

棚改政策出现分化

2016年以来，在棚改货币化安置等强力去库存政策作用下，三四线城市新建商品住房总体库存较低，这从一个侧面推动三四线城市房价上涨。进入下半年以来，“坚决遏制房价上涨”的声音频现，棚改政策也引发了更多关注。

前段时间，“棚改审计工作收回总行”的消息，就曾在网上引起热议。随后虽然相关人员辟谣称“棚改政策并没有发生变化”，但种种迹象表明，棚改政策确实到了做出调整的时候。

前几天，中央部署推进棚户区改造工作，提出将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区，林区，垦区棚户区作为改造重点。调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。以及，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

分析认为，这表明棚改政策出现了分化。一方面，确定了棚改政策不会取消；另一方面，棚改货币化安置会有所收紧，但不会一刀切。

03

投资三四线重点要看基本面

2018年，棚改节奏放缓，可以预见，失去棚改内生动力和购房外溢效应，未来大量的三四线城市房地产会出现需求增长乏力。

融创董事长孙宏斌曾经说过，“很多人都在学我们，一个就是学我们并购，另一个就是学我们布局，我们主要集中在一二线城市。”

恒大总裁夏海钧也表示，一二线是房地产未来发展最好的区域，经济发达的三线城市也不错，四线城市不要去。

总结就是，虽然近些年一些三四线城市经历了一拨快速上涨，但是我们在选择投资的区域时，还要看这座城市的基本面。

具体来看，经济方面，要看这座城市的经济基础如何，增长潜力如何，尤其是资源型城市。

人口方面，主要是人口流入还是人口流出？

政策方面，从上到下的调控力度如何？对这座城市造成的影响力如何？

资金方面，要看地方政府的债务问题解决得好不好。

外溢影响方面，要看它对投资客的吸引力和流动性如何。

现在，不少房企都从三四线城市撤出，但不能盲目的认为所有的三四线城市都没有投资价值了。还是要具体城市具体分析。当潮水褪去，才能看清谁在裸泳，也能才看出哪些城市真正具有投资价值。

声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。交流请加此微信号：weibammd。